El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana continúa consolidándose como una de las plazas más dinámicas de Latinoamérica. Según datos recientes del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) y la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), el sector mantiene una tendencia de crecimiento sostenido, impulsada por mayor demanda habitacional, mejores condiciones de financiamiento y proyectos de infraestructura que revalorizan diferentes zonas de la ciudad.
Evolución de Precios por Metro Cuadrado
Durante los últimos cinco años, el precio promedio del metro cuadrado en Lima ha mostrado un incremento sólido.
En septiembre de 2024, el valor promedio alcanzó S/ 7,328 por m², frente a los S/ 5,950 en 2019, lo que representa un crecimiento nominal del 23%.
Ajustado por inflación (Índice de Precios Hedónicos – BCRP), el precio real en septiembre de 2024 es de S/ 6,623 por m², confirmando un aumento real del 21% en términos constantes.
Factores Clave del Crecimiento
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Demanda acumulada: incremento en la necesidad de vivienda propia post-pandemia.
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Mayor acceso al crédito: programas estatales y tasas hipotecarias competitivas.
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Infraestructura en expansión: Línea 2 del Metro de Lima, corredores viales y obras de conectividad.
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Migración interna: crecimiento de la población en Lima Metropolitana.
| Zona | Distritos Clave | Precio Prom. 2025 (S/ por m²) | Perfil de Demanda |
|---|---|---|---|
| Lima Norte | Los Olivos, San Martín de Porres | 4,500 – 6,200 | Vivienda para NSE B y C |
| Lima Este | La Molina (premium), Ate, Santa Anita | 3,800 – 12,000 | Alta + vivienda social |
| Lima Sur | Villa El Salvador, VMT, SJM | 3,200 – 5,500 | Crecimiento sostenido |
| Lima Centro | Jesús María, Magdalena, Pueblo Libre | 5,500 – 9,000 | Zonas en revalorización |
Indicadores de Rentabilidad (PER)
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Distritos premium: 18-22 años (San Isidro, Miraflores, La Molina)
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Distritos emergentes: 14-18 años (Los Olivos, San Miguel, Jesús María)
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Zonas en desarrollo: 12-16 años (Lima Norte y Sur)
Perspectivas 2025
Para 2025, se proyecta un crecimiento moderado pero estable debido a:
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Programas de vivienda social que facilitan el acceso a primera vivienda
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Nuevas obras de transporte masivo y renovación urbana
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Expansión de la oferta inmobiliaria en distritos emergentes
Lugares con expansión y con cambios se encuentran en:
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Lima Norte: Carabayllo e Independencia
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La Victoria: renovación urbana en torno a Gamarra
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Corredores del Metro y BRT (Autobús de Tránsito Rápido): zonas con alto potencial de valorización
Mercado de Alquiler 2025
El mercado de alquiler mantiene rentabilidades entre 5% y 8% anual. Las oportunidades más atractivas se encuentran en:
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Departamentos ejecutivos en San Isidro y Miraflores
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Viviendas familiares en La Molina y Surco
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Propiedades cercanas a universidades para el segmento estudiantil
Sugerencias para Inversionistas
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Prioriza ubicación: busca propiedades cercanas a transporte masivo y zonas en expansión.
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Analiza el valor por m²: compara con el promedio distrital.
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Evalúa proyectos futuros: considera obras públicas y privadas en la zona.
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Selecciona desarrolladoras confiables: revisa su historial y calidad de construcción.
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Define tu estrategia: inversión a largo plazo o flip inmobiliario según tu perfil de riesgo.
Conclusión
El 2025 será un año de consolidación del mercado inmobiliario limeño, con opciones atractivas tanto en distritos consolidados como en zonas emergentes. La combinación de precios competitivos, crecimiento demográfico y obras de infraestructura convierten este periodo en un momento estratégico para comprar, invertir o expandir portafolios inmobiliarios.
Fuentes:
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) – Indicadores del Mercado Inmobiliario.
- Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) – Análisis de Mercado.
Esta información no es recomendación de inversión. Los precios y estadísticas pueden variar según las condiciones del mercado.